父母房产过户给子女,生前身后继承有啥区别?

用户1294378445802

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第一,以“生前继承”的方式过户给子女

我们知道的生前继承包括两种方式,一是赠与过户,二是买卖过户。

先来看看赠与过户。根据财Z部文件要求,对赠与直系亲属的房产免征个税,自然也包括对子女免征,但赠与房产还需缴纳其他税,根据最新规定显示,赠与房产需缴3种税:1.印花税(双方各自承担0.05);2.公证费为评估值的1;3.契税为3。以一套150万的房产为例,可算出赠与总费用为:150万*(0.05 0.05 1 3)=6.15万。

需要注意的是,根据最新规定,“受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”,缴纳20税率”。继承下来的房子 假 如不符合“满5年且唯一”条件,若再转卖的话,需要“全额征收”个人所得税,即(房屋现值-原值)*20。由于赠与原值为零,所以如果是150万房产的话,就需要缴纳个税:150万*20=30万。

再来看看买卖过户。这种过户方式与我们日常买卖房屋的流程和税费都一样,其税费差别主要就在于最近一次取得房产证是否满2年和满5年。其 中 ,满2年可以免征营业税,满5年且这套房产是唯一住房,还可以免1的个税,这就是我们常说的“满五唯一”,还是以150万房产为例:

假 如房产证都满5年且唯一,分别算出90平米以下、90-144平米之间、144平米以上3种情况的过户税费(只算大项):150万*(契税1 个税1)=3万、150万*(契税1.5 个税1)=3.75万、150万*(契税3 个税1)=6万。但若这套房产不是卖方唯一房产,即便满5年还都得加上1的个税,3种面积段依次缴纳的税费分别为:4.5万、5.25万、7.5万。

由此可以看出,144平米以下,且属于“满五唯一”房产,买卖过户要比赠与过户划算,而144平米以上的非普通住宅则比买卖过户划算。但如果不是“满五唯一”房产,买卖均比赠与过户划算。所以,这两种方式谁更划算,还是要根据自身情况对号入座,而不是网上所说的一定是某种方式更好。

第二,以“身后继承”的方式过户给子女

民法典问世,继承法随即废止。从2021年开始,关于房产的身后继承则由民法典来加以约束和规范。身后继承,同样也分两种,一种是无遗嘱的法定继承,另一种是有遗嘱的继承。

关于无遗嘱的法定继承

民法典相比继承法的代位继承人,增加了直系晚辈血亲代位继承,如甥、侄。在实际继承时,如果没有第一顺位继承人:配偶、子女、父母,那么第二顺位继承人 中 的兄弟姐妹也不在世的话,其应该继承的份额由兄弟姐妹的子女来继承。

例如,没有妻儿的老张,排行老二,上有大哥,下有妹妹,走后留下了一套房产,按原继承法应由老大、妹妹继承,但大哥早在几年前去世了,这套房产就只能由妹妹继承。而新规下就出现了变化,原本大哥不能继承的那份,可由大哥的儿子来继承,如此,老张的房产继承人就变成了妹妹和大哥的儿子。

而遗嘱继承就更人 性 化了

新规删除了“公证遗嘱优先”的规定,按最后立遗嘱时间为准,立遗嘱的方式也多样,打印、录像等等均可,如果是打印遗嘱,只要求两人及以上的见证人签字和注明时间便可。可以看出,新规下立遗嘱没有那么多条条框框,便于老人根据自己实际更改遗嘱,完全没必要担心立早了子女不孝顺。比如说,老人发现某个子女不尽孝道,可以重新立一个份遗嘱,剥脱或减少这个子女的分配份额。

关于身后继承的税费

办理过身后继承手续的人应该知道,无论是作为遗嘱继承,还是无遗嘱继承房产,流程相对简单,只需缴纳少许的登记费和公证费,数额一般就在几百元到几千元之间。但身后继承也有一个问题,由于我们G家还没有开征遗产税,继承下来的房产若再转卖,需按照(现价-原购置成本)*20, 假 如差值为150万的房产,仍需缴30万的个税,且其他税费按照市场买卖交易正常缴纳。

生前和身后继承方式总结对比

按照以上过户方式对比可知,在大多数情况下,生前买卖过户更简单也更划算。但哪种方式更划算,没有绝对的答案,需要因人而异,还需要根据房产的面积、是否为满五唯一房产等因素来确定。

(专业聊房君)

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